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    一线房企抢食城市更新,中国奥园凭什么突围而出?
    日期:2020-07-29

          对素有“吸金王”称号的开发商们来说,当前形势可谓“?;刂?rdquo;。为何这么说?

          2月份以来,热点城市地价越拍越贵,个别地方楼面价创新高;以深圳为首,新一轮调控来袭,叠加前几个月疫情对地产销售额的冲击,“夹缝中求生存”已不足概括当前房企的现实图景。

          任何时候,往往都是“危中有机”。7月上旬,国务院曾出台“城镇老旧小区改造”红头文件,却用“全面推进”这一特别表述,足见政策力度之大。

          这就是被热炒的“城市更新”范畴,但面对这块“大蛋糕”,资本暗流涌动。放在过去,那是一块鲜有人敢碰的灰色地带。城市乃至楼市不断成熟,让脱胎于“旧改”的城市更新成了香饽饽。

          市场大浪淘沙,能啃下这块“硬骨头”的,从早期的瑞安之于上海,到当下最活跃的粤系新锐“奥园之于珠海”等拓荒者,尤其是中国奥园“三旧”通吃,加上新动作频繁,备受关注。

    城市更新“蓝海”:新群雄逐鹿

          放在过去三、五年前,一提到城中村改造、旧城改造,大家脑海中会立刻浮现出什么情景?说起来,可能就是一部“血泪史”。这种项目不仅开发体量大,推进起来慢,还可能涉及到各种扯皮。

          如今,发展较早的一线乃至新一线城市,在城建规模高速外扩之下,新区往往是高楼大厦,生活配套齐全,反观中心城区,可谓天壤之别。但住在老城区的人,也渴望过上美好生活。

          这种截然不同于过去“被动迁建”的新需求,让“城市更新”大潮在最近两三年风起云涌,除了城中村改造之外,镌刻着时代变迁印记的老厂房、老街巷等历史符号也特受开发商追捧。

          随着公开拿地越来越贵,加上“房住不炒”这个主基调,众多房企试图杀进城市更新这一“新蓝海”,但不同于公开拍地后的“高周转”模式,城市更新却是一件“慢工出细活”的系统化工程。

          全国房企中的“头部大鳄”,如碧桂园、恒大、万科等,并非是这轮城市更新中的主角,而那些于过去“旧改”中一路走来的房企们,如香港瑞安之于上海,中国奥园之于珠海、俊发之于昆明等。

          据某研究院今年3月份披露:2020年城市更新十强榜单中,中国奥园、俊发、卓越等表现显著,成为该细分领域的大鳄。

          以中国奥园为例,截至2019年底,已获取30多个城市更新项目,另有40多个项目正在有序推进中,主要位于大湾区、环北京、南宁、西安、重庆、昆明、成都等高能级区域或城市。

          特别是大湾区,这里是中国奥园的大本营及业绩重镇。撇开企业经营不说,城市更新既是民生工程,也是民心工程,还是功在当代、利在千秋的大好事。深耕大湾区的中国奥园多年来将城市更新作为重要发展战略之一,积极投身广州、深圳、珠海、佛山、东莞等地的“三旧”改造。

          目前,中国奥园已顺利推进东莞岭头社区,广州荔湾东塱村、增城横塱村、增城南坣村、黄埔嘉利码头等旧改项目;正式成为珠海翠微和联安旧村改造项目实施主体,平沙奥园广场项目申报主体,快速推进关闸村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多个项目。

    “三旧”通吃,珠海“赢家”

          让外界颇为吃惊的是,中国奥园竟能做到“三旧”(旧村、旧厂、旧城)通吃,实现城市更新业务全覆盖。接下来,加速规?;┱诺男坌牟蝗菪£?。

          我们注意到:涉足城市更新的粤系房企均下设了专门的独立板块,如中国奥园集团成立广东奥园城市更新集团,这是其他派系房企暂时少有的。

    既然“独立成军”,就意味着中国奥园对城市更新业务要求团队是独立化、专业化、体系化运作的,战斗力不言而喻。

    注意!中国奥园之所以在珠海大力拓展城市更新业务,而不是“旧改”项目扎堆而劲敌颇多的一线城市深圳,外界认为主要有以下2点:

    第一,珠海为经济特区,大湾区核心腹地,中国奥园在此深耕多年;

    截至目前,中国奥园通过深耕珠海已拥有10多个城市更新项目,已成为珠海翠微村、联安旧村改造实施主体,而斗门奥园丽水湾居则是斗门区首个“烂尾楼”旧改项目,珠海关闸村、高沙村、水瓮坑村等多个项目正在推进之中。

    第二,珠海奥园广场是中国奥园城市更新的奠基之作,已成为全国城市更新的成功案例。

    珠海奥园广场,前身就是梅溪旧工业区,位于香洲区旅游路东侧、梅界路南侧,总建面约46万平方米。2015年,中国奥园介入后历经3年改造,到2018年7月,这个老厂区已变成集购物、娱乐、商业和居住于一体的多功能商业中心。

    珠海奥园广场的横空出世,彻底改变了旧工业区的“脏乱差”,为当地政府、企业和村民创造了新的财富机会,当年被珠海市政府评为“中国人居环境范例优秀试点项目(优秀人居楼盘)”“城市更新贡献奖”。

     

    珠海翠微村改造对比图

    相比珠海奥园广场,颇具挑战的是中国奥园去年10月底拿下的号称“珠海旧改体量最大”的香洲翠微村项目,占地34.5万平方米,总建筑体量168万平方米。翠微村拥有700多年历史,如何唤醒历史传承,将是中国奥园城市更新的重头戏。

    直面城市更新的新命题

    前不久,仲量联行发表2020年城市更新报告,认为“尊重历史,唤醒记忆,融入当下”是老旧社区改造的首要出发点,亦是商业价值发掘、盈利模式再造的关键钥匙。

    中国奥园在翠微村旧改项目思路契合了这一新趋势,即通过“整体拆建+文保区”的方式,建设2.9万平方米的历史文化街区,将历史文化及建筑?;び肼糜慰?、商业运营相结合,并配套教育、商业等公共配套。

    珠海翠微村改造效果图

          看似简单明了,但要真正落地并不易,中国奥园的底气来自“专业团队+复合产业”。“专业团队”,这个好理解,要有专业顶尖人才,难点在于“复合产业”。目前,很多品牌房企仍是单纯房地产开发,即便跨界,会多一两个产业来,再多一些,实力也不具备。

          作为千亿级跨国企业集团,中国奥园以房地产开发为核心主业,纵向发展相关产业,将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入旧改项目,形成独特的“奥园旧改模式”,而产业导入也是中国奥园城市更新的重要战略。

          据中国奥园相关负责人介绍说,中国奥园关于城市更新的规划设计、合作模式、拆迁回迁、开发设计和运营服务等专业运作模式,已越来越成熟。

          这不难看出:房企城市更新规?;澈蠖际且徽捉衔墒斓脑俗魈逑?、模式。在“千城一面”的今天,城市更新需要摈弃房企“产品系”复制的粗暴思维,恢复每个城市独特的气质和风貌。

     

     

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